Direito à habitação: como lidar com a discriminação no arrendamento
O direito à habitação é um direito fundamental consagrado na Constituição da República Portuguesa (artigo 65.º). Na prática, significa que todas as pessoas devem ter acesso a uma habitação condigna, segura, estável e livre de discriminação. Contudo, quem procura casa para arrendar em Portugal, sabe que a realidade está longe de ser perfeita.
Continuam a existir muitos problemas, incluindo recusas injustificadas, exigências ilegais, assédio imobiliário, ameaças de despejo e discriminação direta ou indireta.
Neste artigo, reunimos informação legal, dicas práticas, contactos úteis e orientações claras sobre como agir quando os teus direitos são violados.
O que significa o direito à habitação em Portugal?
O direito à habitação é mais do que o acesso a um teto. Aquilo que está previsto nas principais leis e normas do país é que o direito à habitação inclui:
- Condições de segurança e salubridade;
- Estabilidade contratual;
- Proteção contra despejos ilegais;
- Acesso a programas públicos de apoio;
- Proibição de discriminação no arrendamento.
Além disso, o Estado tem a obrigação de garantir soluções habitacionais para pessoas em situação de carência, vulnerabilidade ou risco de exclusão.
O Plano de Recuperação e Resiliência — o famoso PRR de que tanto se fala — reforça esta visão, defendendo o acesso a uma habitação digna como pilar de inclusão social.
Mas vamos ver que leis e regras existem em Portugal, para defender o direito à habitação para todas as pessoas.
Lei de Bases da Habitação (Lei n.º 83/2019)
A Lei de Bases da Habitação é a lei fundamental que tem maior peso, valor e abrangência — é como os alicerces de uma casa.
Trata-se, portanto, da lei‑quadro do sistema habitacional português. Define os princípios estruturantes do direito à habitação e orienta todas as outras leis, programas e políticas públicas.
➤ Porque é a mais importante?
A Lei de Bases da Habitação tem valor estruturante e orientador, como a Lei de Bases da Saúde ou da Educação. Define o direito à habitação como um dos direitos fundamentais.
Além disso, estabelece princípios que o Estado, autarquias e privados são obrigados a respeitar, servindo de base para legislação posterior, nomeadamente a Lei Mais Habitação de que vamos falar de seguida.
A Lei de Bases da Habitação também introduz o conceito de assédio imobiliário como prática proibida, definindo o que deve ser o sistema habitacional português e os direitos essenciais dos cidadãos nesta área.
A versão mais recente e atualmente em vigor da Lei de Bases da Habitação em Portugal, é a Lei n.º 83/2019, de 3 de setembro. Este diploma legal nunca sofreu alterações diretas desde a sua publicação e estabelece os princípios gerais do direito à habitação, as obrigações do Estado e os direitos dxs cidadãxs.
Lei Mais Habitação (2023)
A Lei Mais Habitação não substitui a Lei de Bases da Habitação — executa-a.
Trata-se de um conjunto de alterações legislativas que mexe diretamente no arrendamento, nos despejos, nos incentivos fiscais e nos programas públicos — é a lei mais recente com maior impacto prático.
➤ Porque fica em 2.º lugar (por ordem de importância)?
Não é uma lei‑quadro, mas um pacote de medidas que operacionaliza princípios já definidos na Lei de Bases da Habitação.
Tem como função regular como o mercado deve funcionar, sempre alinhado com os princípios da Lei de Bases. Portanto, tem impacto direto prático e pode ser alterada com mais facilidade.
Foi aprovada pela Lei n.º 56/2023, de 6 de outubro, é conhecida como “Lei Mais Habitação”, ou “Programa Mais Habitação”, e introduziu alterações profundas nos prazos dos contratos e medidas fiscais, reforçando:
- Limites ao aumento de rendas;
- Regras mais rígidas para despejos;
- Incentivos ao arrendamento acessível;
- Penalizações para senhorixs que violem direitos dxs inquilinxs.
➤ Novos incentivos à oferta de habitação
Em 2026, entrou em vigor o Decreto-Lei n.º 97/2026, que introduziu novas medidas e incentivos fiscais para incentivar a oferta de habitação.
Entre estas novidades legislativas mais recentes incluem-se:
- Aplicação da taxa reduzida de IVA a 6% para empreitadas de construção ou reabilitação de imóveis para habitação;
- Aumento da dedução anual das rendas pagas em sede de IRS (até 900€);
- Novas regras para a limitação da atualização de rendas e incentivos à redução de taxas de IRS para senhorixs que pratiquem rendas moderadas.
Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU)
O Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU) é o regime jurídico que regula o dia a dia do arrendamento: contratos, renovações, rendas, despejos, prazos, direitos e deveres.
➤ Porque fica em 3.º lugar?
O NRAU é a base prática do sistema, definindo as regras operacionais do arrendamento urbano. É um regime jurídico específico que não define princípios gerais e que está sujeito a alterações frequentes.
É moldado pelas leis superiores — como a Lei de Bases e a Lei Mais Habitação — e inclui como principais conteúdos:
- Regras de celebração e cessação de contratos;
- Regime de atualização de rendas;
- Procedimentos de despejo;
- Direitos e deveres dx senhorix e dx inquilinx;
- Prazos, notificações e formalidades.
O NRAU foi aprovado através da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, e alterou vários artigos do Código Civil, do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis e do Código do Registo Predial, para responder aos desafios do mercado habitacional.
Para facilitar a consulta, existe uma versão consolidada do NRAU que podes consultar online.
➤ Qual foi a última atualização do NRAU?
Até à data, as grandes alterações ao NRAU foram feitas em 2019, através das Leis n.º 12/2019 e n.º 13/2019, ambas de 12 de fevereiro, que vieram reforçar a estabilidade contratual, os direitos dxs arrendatárixs e introduziram novas regras contra o assédio e a discriminação no arrendamento — mas vamos falar delas um pouco mais abaixo.
➤ Que contratos se regem pelo NRAU?
O NRAU aplica-se a:
- Contratos de arrendamento habitacionais celebrados após 1990, na vigência do antigo Regime do Arrendamento Urbano;
- Contratos não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro, que revê o regime de arrendamento urbano para “o exercício de comércio, indústria, profissões liberais e outros fins lícitos não habitacionais”.
Contratos mais antigos também podem transitar para o NRAU, mas obedecem a regras específicas de transição, especialmente no que toca a rendas e prazos.
Discriminação no arrendamento: como se manifesta
A crise da habitação é um dos maiores problemas atuais em países como Portugal. Há mais procura do que oferta e muitas pessoas debatem-se com a dificuldade de encontrarem uma casa condigna que possam pagar.
Além disso, há diversos casos de discriminação no arrendamento, com senhorixs que se recusam a arrendar a determinadas pessoas, com base em preconceitos, como a xenofobia.
Mas qualquer tipo de discriminação, seja baseado na origem, na sexualidade ou na profissão da pessoa, ou em outro critério, é ilegal, conforme está escrito na lei.
➤ O que diz a lei sobre a discriminação no acesso à habitação
A Lei n.º 13/2019 introduziu no Código Civil o artigo 1067.º‑A que afirma expressamente o seguinte no ponto 1:
“Ninguém pode ser discriminado no acesso ao arrendamento em razão de sexo, ascendência ou origem étnica, língua, território de origem, nacionalidade, religião, crença, convicções políticas ou ideológicas, género, orientação sexual, idade ou deficiência”.
O mesmo artigo aponta ainda no ponto 2, que:
“O anúncio de oferta de imóvel para arrendamento e outra forma de publicidade ligada à disponibilização de imóveis para arrendamento não pode conter qualquer restrição, especificação ou preferência baseada em categorias discriminatórias violadoras do disposto no número anterior.”
Este artigo 1067.º‑A, que é conhecido como a “lei da não discriminação no arrendamento”, é a base legal mais forte para denunciar discriminação neste âmbito.
Assédio no arrendamento e o que diz a lei
A Lei n.º 12/2019, de 12 de fevereiro, também introduziu no NRAU a proibição do assédio no arrendamento, protegendo xs inquilinxs contra comportamentos intimidatórios por parte dxs senhorixs.
Assim, qualquer tentativa de forçar a saída dx inquilinx através de ambiente hostil pode ser legalmente punida.
A lei determina no artigo 13.º-A do NRAU que:
“É proibido o assédio no arrendamento ou no subarrendamento, entendendo-se como tal qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado”.
➤ Como reconhecer assédio no arrendamento
O assédio no arrendamento tornou-se um problema comum nas grandes cidades, de tal forma que já é conhecido pelo chavão “bullying imobiliário”. Inclui comportamentos como:
- Ameaças de despejo;
- Pressão para aumentar a renda;
- Entradas no imóvel sem autorização;
- Cortar água, luz ou gás;
- Recusar reparações essenciais;
- Intimidação verbal ou escrita.
Tudo isto é ilegal e pode ser denunciado.
O que fazer em caso de assédio e/ou discriminação no arrendamento
Se fores vítima de situações como as enunciadas, eis como agir de forma eficaz:
📌 1. Recolhe e guarda todas as provas
- Anota anúncios discriminatórios (“não aceito estrangeirxs”, “só portuguesxs”, “sem crianças”, etc.);
- Guarda mensagens, e‑mails, gravações de chamadas (quando legalmente permitido);
- Regista datas, horas e o que aconteceu em cada episódio.
📌 2. Não confrontes diretamente x senhorix
- Mantém comunicação formal e escrita;
- Evita discussões presenciais ou telefónicas que não fiquem documentadas.
📌 3. Pede esclarecimentos por escrito
Procura pedir informações por escrito para forçar x senhorix a assumir a posição discriminatória, ou para o levar a recuar. Podes, por exemplo, perguntar-lhe por e-mail: “A recusa de arrendamento deve-se a algum critério objetivo? Peço esclarecimento por escrito.”
📌 4. Contacta entidades de apoio
- CICDR — Comissão para a Igualdade e Contra a Discriminação Racial (recebe queixas de discriminação racial, étnica ou nacionalidade);
- Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS);
- Associações de inquilinxs;
- Comissões de Proteção de Vítimas de Crime (se houver intimidação);
- Ordem dos Advogados (podes pedir apoio judiciário gratuito).
📌 5. Apresenta queixa formal
Podes denunciar a discriminação a:
- PSP ou GNR;
- Ministério Público;
- CICDR (no caso de discriminação racial, étnica ou por nacionalidade);
- Provedoria de Justiça.
📌 6. Se te sentires insegurx, procura apoio imediato
Em caso de assédio, coação ou ameaças que façam sentir que tens a tua segurança em causa, contacta de imediato o 112 (em situação de perigo) e a PSP/GNR para registar a ocorrência.
👉 Direitos e deveres dx senhorix e dx inquilinx
A relação entre senhorix e inquilinx é o eixo central do arrendamento urbano.
Para garantir equilíbrio e segurança jurídica, a lei define um conjunto de direitos e deveres que asseguram o respeito mútuo, a manutenção do imóvel e o cumprimento das obrigações contratuais.
Conhecer estas regras é essencial para prevenir conflitos, promover a transparência e assegurar uma convivência justa e estável entre ambas as partes.
Vamos, então, ver alguns dos principais direitos e deveres que inquilinxs e senhorixs devem respeitar.
➤ Direitos dx inquilinx:
- Receber contrato escrito;
- Exigir recibos;
- Viver sem assédio ou ameaças;
- Ser informadx de obras com antecedência;
- Não ser despejadx sem decisão judicial.
➤ Deveres dx inquilinx:
- Pagar renda dentro do prazo;
- Manter a casa em bom estado;
- Comunicar danos ou problemas;
- Cumprir regras do condomínio.
➤ Direitos dx senhorix:
- Receber renda;
- Exigir uso adequado do imóvel;
- Realizar obras necessárias.
➤ Deveres dx senhorix:
- Garantir condições de habitabilidade;
- Não praticar assédio imobiliário;
- Respeitar a privacidade dx inquilinx;
- Cumprir a lei nos pedidos de despejo.
Senhorix pode rescindir contrato de arrendamento?
Sim, x senhorix pode rescindir contrato de arrendamento, mas apenas em situações previstas na lei, como:
- Falta de pagamento;
- Uso indevido do imóvel;
- Obras profundas que obriguem à desocupação;
- Necessidade de habitação própria (com regras estritas).
A rescisão nunca pode ser feita por mensagem ou telefone, ou motivada por pressão psicológica. Tem de seguir procedimentos legais, com prazos e notificações formais.
Senhorix pode despejar inquilinx?
Não. O despejo só pode ser decidido por um tribunal ou pelo Balcão do Arrendatário e do Senhorio, conforme previsto no Regime do Arrendamento Urbano.
Se x senhorix tentar despejar x inquilinx à força, está a cometer crime de exercício ilícito de violência.
Onde fazer queixa dx senhorix?
Quando umx senhorix viola a lei, seja por assédio, discriminação, incumprimento contratual ou outras práticas abusivas, x inquilinx pode apresentar queixa em várias entidades oficiais. Eis as mais relevantes:
- PSP ou GNR — para situações de assédio, ameaças, coação, discriminação ou qualquer comportamento que constitua crime;
- Ministério Público — para denunciar comportamentos ilegais relacionados com o arrendamento, mesmo que não haja perigo imediato;
- CICDR — quando a discriminação tem base racial, étnica, nacionalidade, cor ou ascendência;
- Provedoria de Justiça — para situações de discriminação, abuso de poder ou violação de direitos fundamentais no acesso à habitação;
- BAS — para conflitos relacionados com o contrato, rendas, obras, comunicações formais e incumprimentos;
- Associações de inquilinxs — prestam apoio jurídico, ajudam a preparar queixas e orientam sobre os passos a seguir;
- Instituto da Habitação e da Reabilitação Urbana (IHRU) — para problemas relacionados com programas públicos ou habitação social;
- DECO — para apoio ax consumidorx, incluindo arrendamento;
- ACM — Alto Comissariado para as Migrações — para casos de discriminação contra migrantes.
👉 Onde procurar casa sem cair em esquemas ou discriminação?
Existem várias plataformas de imóveis que são seguras. Procura os sites mais conhecidos e presta atenção às descrições e aos valores pedidos — se forem demasiado baratos, desconfia.
Também podes ir ao Portal da Habitação, o site oficial do Estado onde estão concentrados vários dados e os programas públicos de apoio à habitação, e onde podes encontrar:
- Avisos de abertura de candidaturas;
- Lista de municípios com habitações disponíveis;
- Requisitos, prazos e documentos.
As Câmaras Municipais também publicam nos seus próprios sites avisos sobre habitação social ou casas a preços acessíveis. Portanto, fica atentx à página da autarquia da tua localidade.
Mas, independentemente do local onde procurares casa, seja na Internet ou em jornais, o que melhor funciona para evitar esquemas ou situações de discriminação no arrendamento é nunca aceitares exigências ilegais.
Outras dicas práticas para evitar ser enganadx passam por:
- Ignorar anúncios sem fotografias;
- Nunca pagar sinal sem contrato;
- Pedir sempre recibo;
- Confirmar se x senhorix é x proprietárix do imóvel na Conservatória/Registo Predial Online.
Programas públicos de apoio à habitação
O Estado português dispõe de vários programas públicos destinados a garantir o acesso a uma habitação digna, segura e economicamente adequada.
Estes programas apoiam famílias com dificuldades no mercado privado, promovem rendas acessíveis, financiam obras e reabilitação e oferecem soluções para situações de vulnerabilidade habitacional.
Conhecer estas medidas é essencial para perceber que apoios existem, quem pode candidatar‑se e como cada programa pode responder a diferentes necessidades. Eis algumas soluções a que podes recorrer:
➤ 1.º Direito — Programa de Apoio ao Acesso à Habitação
Destina-se a pessoas em situação de carência habitacional e inclui:
- Construção;
- Reabilitação;
- Apoio ao arrendamento.
Podes obter mais informação sobre este programa no Portal da Habitação.
➤ Apoio Habitação Jovem
Há um conjunto de medidas públicas que facilitam o acesso dos jovens à habitação, sobretudo através de rendas acessíveis, apoios financeiros e programas municipais.
Nos últimos anos, o governo reorganizou o chamado “Apoio Habitação Jovem” numa série de programas com essa finalidade. Eis alguns dos mais importantes:
📍 Programa de Arrendamento Acessível
Destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos, que podem candidatar‑se a casas com rendas mais baixas do que as do mercado imobiliário, sem caução e com contratos estáveis.
As casas podem ser de privados ou do IHRU.
📍 Porta 65 Jovem (em reformulação)
Era o programa mais conhecido de apoio ao arrendamento jovem. Está a ser substituído por novas medidas, mas ainda existe em algumas fases de transição.
Ajudava jovens a pagar parte da renda mensal.
📍 Programa de Apoio ao Acesso à Habitação
Inclui soluções para jovens em situação de vulnerabilidade ou com dificuldades económicas. É gerido em articulação com municípios e o IHRU.
📍Incentivos ao arrendamento acessível para proprietárixs
Não é um apoio direto às pessoas, mas aumenta a oferta de casas com rendas mais baixas, o que beneficia quem procura casa pela primeira vez.
📍 Programas municipais para jovens
Muitos municípios têm concursos públicos de habitação a custos controlados, arrendamento jovem municipal e programas de renda reduzida para jovens casais.
O Portal da Habitação costuma ter informação sobre isso, redirecionando para estes programas locais.
Conclusão: o direito à habitação é para todxs
O direito à habitação não é um privilégio — é um direito fundamental e um dos pilares da justiça social. A discriminação no arrendamento é ilegal e deve ser combatida com informação, denúncia e apoio institucional.
Se estás a enfrentar dificuldades, lembra-te: não estás sozinhx.
Existem programas públicos, associações e mecanismos legais criados para proteger inquilinxs e garantir que todxs têm acesso a uma habitação digna, segura e livre de discriminação.